Brandschutz versus Immobilienbewirtschaftung
Eigentümer- und Nutzerschaft von Bauten und Anlagen sind dafür verantwortlich, dass Einrichtungen für den baulichen, technischen und abwehrenden Brandschutz sowie haustechnische Anlagen bestimmungsgemäss instand gehalten und jederzeit betriebsbereit sind.
Die gesetzliche Gesamtverantwortung für eine Baute trägt die Eigentümerschaft. Die Eigentümerschaft kann die Bewirtschaftung und die damit verbundene gesetzliche Verantwortung an eine Immobilienverwaltung delegieren. Oft steht die Immobilienverwaltung mit dem Thema Brandschutz alleine da und ist sich der Verantwortung nicht bewusst, die getragen wird. Getrieben sowohl von betriebsinternen Vorgaben und Ansprüchen als auch von der Wirtschaftlichkeit, sind Bewirtschafterinnen und Bewirtschafter heute nicht nur da, um ein Objekt zu betreuen und den Kommunikationskanal zu internen wie externen Personen sicherzustellen. Bewirtschaften bedeutet heute grösstenteils, Rendite zu erwirtschaften und zusätzliche Flächen zu generieren, um so viel Fläche wie möglich am Markt anbieten zu können. Ergänzend werden ständig sämtliche Möglichkeiten geprüft, um aus dem bestehenden Objekt noch weiter Kapital zu erwirtschaften. Daraus resultieren Umbauarbeiten oder technische Anpassungen im und am Gebäude.
Die hohen Erwartungen der Mieterschaft sind oft anspruchsvoll. Ziel ist es, stets den besten Standort zu erhalten und möglichst viel Freiheit in der Gestaltung der Fläche zu haben. Dazu kommen die Bedürfnisse der verschiedenen Mieterschaften. Diese Bedürfnisse können designtechnischer Natur entspringen sowie den Anpassungen bezüglich Sicherheitsvorgaben und Einbruchschutz, bis hin zu grundsätzlichen Nutzungsveränderungen im Objekt.
Gesetzliche Vorgaben und Normen prägen das Objekt, dies ist auch im Brandschutz kein Einzelfall, jedoch wird dieser oft stark vernachlässigt. Die unterschiedlichen Vorgaben bezüglich des baulichen, technischen und auch organisatorischen Brandschutzes werden seitens Bewirtschaftung nicht erkannt, da oftmals das erforderliche Fachwissen nicht vorhanden ist. Problematisch wird dies meist insbesondere dann, wenn das notwenige Expertenwissen, welches am Markt abgeholt werden könnte, erst ab einer grösseren Investition oder aufgrund der entsprechenden Gebäudekomplexität realisiert wird.
Es ist fraglich, weshalb nicht bereits bei der Ausbildung zum Bewirtschaftenden eine Schulung zu diesem Themenbereich stattfindet. Denn auf dem Arbeitsmarkt kann die Bewirtschaftung schnell in zwei Kategorien unterteilt werden. Auf der einen Seite stehen Bewirtschaftende, welche vorwiegend Objekte im Wohneigentum betreuen. Hier sind Veränderungen eher selten. Ebenso sind die Ansprüche der Mieterschaft klar und werden grundsätzlich auch nicht Veränderungen herbeiführen. Sobald es sich jedoch um die Bewirtschaftung von Gewerbeobjekten handelt, ist schnell das erforderliche Wissen gefragt. Die Mieterschaft, vor allem in einer Neubezugsphase, hat viele Anliegen, die es zu berücksichtigen gilt. Grundrisse werden geprüft sowie allenfalls Räumlichkeiten entsprechend angepasst und verändert. Ebenso steigen die Anforderungen stetig infolge neuer Technologien am Markt, wie beispielsweise der Elektromobilität.
Wie kann dieses Spannungsverhältnis gelöst werden?
Es bestehen viele Möglichkeiten, diesen Konflikt zu beheben oder zumindest zu verbessern. Ein Grossteil wird bereits durch die kantonalen Brandschutzbehörden aufbereitet. Die Gebäudeversicherung Zürich hat dazu einen grossen Schritt unternommen und das Dokument «Brandschutz in der Nutzungsphase» erstellt. Zudem besteht auf dem Markt ein Angebot an diversen Ausbildungen, welche auch der Bewirtschaftung eine entsprechende Basis bieten. Darüber hinaus gilt es, vorwiegend bei grösseren Objekten zu prüfen, worum es sich konkret handelt. Bei Bedarf lässt sich durch eine Prüfung feststellen, ob ein Sicherheitsbeauftragter Brandschutz benötigt wird. Hier lassen sich folglich die Bedingungen und Ausbildungsansprüche schnell klären. Dadurch kann die Bewirtschaftung den Fokus auf dem Kerngeschäft belassen und wird mit dem entsprechenden Basiswissen begleitet.
Um die Qualitätssicherung im Brandschutz zu gewährleisten, gilt es, die entsprechenden Dokumente zu pflegen. Heute besteht grundsätzlich der Standard der Digitalisierung im Brandschutz. Dieser ist jedoch noch lange nicht überall gleich fortgeschritten. Die Immobilienbewirtschaftung kann hier viel bewegen und auch pflegen. Die Pläne sind nicht nur für das Flächenmanagement zu betreuen, sondern auch als Grundlagen des Brandschutzes aktuell zu halten. Die Erstellung dieser Pläne löst oft Kosten aus, die im Vorfeld mit einer guten Pflege eingespart werden könnten.
Integrale Tests
Ergänzend zur täglichen Brandsicherheit, sind entsprechend der Gebäudekomplexität integrale Tests durchzuführen. Diese sollten nach Abschluss des Bauprojektes und der resultierenden Übergabe in den Betrieb erstmals durchgeführt werden. Dadurch wird das gesamte Gebäude anhand der technischen Brandschutzeinrichtungen geprüft. So sollen Schwachstellen in der Brandfallmatrix eruiert und folglich die Personen- und Gebäudesicherheit verbessert werden. Nach Abschluss des Bauprojektes werden die integralen Tests oft vernachlässigt. Initial müssen die Zuständigen der Bewirtschaftung wissen, dass es solche Tests gemäss den Vorgaben benötigt. Dafür muss das Gebäude in eine der drei Risikogruppen eingestuft werden, um so die Periodizität festzulegen. Die Terminierung des integralen Tests erfordert nun das Verhandlungsgeschick mit der Mieterschaft. Unter Anbetracht der Ansprüche der Mieterschaft und deren betrieblicher Abläufe und Vorgaben gilt es, eine klare, zielführende und gute Kommunikation herzustellen. Denn integrale Tests können nicht immer ausserhalb der Betriebszeiten durchgeführt werden.
Um dies weiter zu analysieren, gilt es, das Objekt zu verstehen. Sofern das Gebäude einer kollektiven Ansteuerung unterliegt, bedeutet dies: die gesamtheitliche Ansteuerung sämtlicher Brandschutzeinrichtungen im Objekt. Dies würde beispielsweise die Auslösung sämtlicher Brandschutztüren und -tore bedeuten. Folglich wird der Betrieb aufgehalten und essenzielle Produktionsabläufe werden gestört oder verhindert. Sollte das Objekt einer selektiven Ansteuerung unterliegen, kann gezielt nach Abschnitten vorgearbeitet werden, und essenzielle Betriebsabläufe können punktuell geplant und pausiert werden, um den integralen Test durchzuführen und die Produktion schnell wieder aufzubauen. Daher ist der Einbezug der Mieterschaft unabdingbar für die Durchführung des integralen Tests sowie dessen Erfolg. Viele dieser Aufgaben können an externe Dienstleister delegiert werden. Mit den notwendigen Vereinbarungen kann ein grosser Teil der Verantwortung übertragen werden. Dennoch gibt es weitere Pflichten zur Überprüfung und Qualitätssicherung, die trotzdem wahrgenommen werden müssen.
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