I vecchi fardelli possono avere un impatto notevole

Dal 1983, la Legge federale sulla protezione ambientale contiene una sezione sulla bonifica dei siti inquinati. Nel 1998 questa sezione è stata rivista, è stata emanata l'ordinanza sui siti contaminati e nel 2006 sono state apportate delle aggiunte al finanziamento della bonifica dei siti contaminati.

Siti contaminati, siti inquinati e rifiuti

I tre termini sono strettamente collegati. Non appena il suolo o il sottosuolo inquinato viene scavato, il movimento di una sola pala dell'escavatore trasforma un sito inquinato o contaminato in rifiuti edili contaminati. I rifiuti edili devono essere smaltiti a spese del proprietario. Di solito si tratta del proprietario dell'edificio.

Prima di iniziare i lavori di scavo, i proprietari degli edifici sono invitati a chiarire esattamente chi sosterrà i costi aggiuntivi per lo scavo contaminato e se e quale tipo di bonifica potrebbe essere necessaria o è stata ordinata. Questo include, in particolare, chiarire se il sito contaminato rappresenti o meno un pericolo - in termini di aria, acqua, suolo. Questo perché il cosiddetto pericolo rende un sito contaminato un sito contaminato.

La differenza è importante: nel caso di un sito contaminato senza pericolo, non vi è alcun obbligo di bonifica. Nel caso di scavi necessari per la costruzione, i costi dei rifiuti contaminati sono interamente a carico del committente, che può rivendicare tali costi solo in base al diritto civile o attraverso contratti precedentemente stipulati con l'autore della contaminazione o con il venditore del terreno. Solo in casi ben definiti è possibile invocare il cosiddetto "rifiuto del proprietario dell'edificio" (USG Art. 32b bis) e chiedere all'inquinatore di pagare.

Nel caso di un sito contaminato con un potenziale di pericolo, si parla di sito contaminato: i costi sono a carico dell'inquinatore. Se l'inquinatore è sconosciuto o insolvente, la sua parte di costi è a carico della comunità (cantone, fondo pubblico, comune, ecc.); tale assunzione di costi è solitamente preceduta da un decreto che prescrive la bonifica e include un decreto di condivisione dei costi. In questo caso, il proprietario dell'edificio è esonerato dal sostenere i costi.

Valutazione dei rischi e dei costi

I costi per i rifiuti edili contaminati sono determinati principalmente dalle vie di smaltimento prescritte. Come devono essere separati i rifiuti? In che misura è prescritto il riciclo? Quali rifiuti devono essere inceneriti, quali devono andare in discarica e in quale discarica? Queste questioni sono regolamentate dal 2015 nell'ordinanza sulla prevenzione e lo smaltimento dei rifiuti.

Pertanto, la quantità e il tipo di materiale di scavo contaminato devono essere noti prima di qualsiasi lavoro di costruzione, per poter stimare i costi di smaltimento. Come deve essere effettuata la valutazione dei rischi e dei costi? Quali sono gli strumenti disponibili?

Questo tema sarà approfondito nel corso della conferenza "Siti contaminati intensivi" che si terrà a marzo 2020 (vedi riquadro alla fine del testo), in cui si parlerà, tra l'altro, della sicurezza delle previsioni e del modo migliore di procedere.

Un primo passo prima di acquistare o costruire un terreno è quello di consultare il catasto dei siti inquinati, disponibile pubblicamente in tutti i cantoni.

Catasto dei siti inquinati (KbS): Il catasto è uno strumento di informazione e pianificazione per le autorità, ma aiuta anche i proprietari di terreni, i potenziali acquirenti e i costruttori. Il catasto contiene sempre le seguenti informazioni:

1. Posizione del sito
2. Tipo e quantità dei carichi esistenti
3. Periodo di deposizione e di funzionamento e impatti già determinati
4. Esami già effettuati

Che cosa significa una voce KbS? Esiste un'alta probabilità di contaminazione nella proprietà. In passato si sono verificati casi in cui siti presumibilmente inquinati si sono rivelati non inquinati. Per i costruttori o gli acquirenti, tuttavia, il caso opposto è molto più grave: se la contaminazione durante la fase di costruzione si rivela più grave di quanto ipotizzato o se viene contaminato un terreno che non è elencato nel catasto.

Spetta all'acquirente o al costruttore informarsi con sufficiente anticipo sui gravami e sui relativi costi. Se un immobile non è presente nel catasto, è necessario porre le seguenti domande:

1. In quale zona si trova l'immobile?
2. Le proprietà del quartiere sono elencate nel catasto?
3. Si tratta di un ex sito industriale, commerciale o di una discarica?
4. Ci sono riempimenti?
5. Si tratta di un ex sito di estrazione della ghiaia?
6. Si trova nel terreno alluvionale dei fiumi?

Chiunque sia in grado di rispondere affermativamente a una di queste domande, dovrebbe dare un'occhiata più da vicino.

Se un immobile è elencato nel catasto, è importante chiedersi: le indagini sono sufficienti per una valutazione finale o è necessario ottenere ulteriori informazioni?

In teoria sembra semplice, ma come deve procedere il costruttore? L'unico consiglio che si può dare in questo caso è quello di rivolgersi a professionisti in grado di fornire l'aiuto necessario per rispondere a queste domande, in particolare ai vari studi di perizia e alle società di smaltimento specializzate in siti inquinati e contaminati.

Cosa non c'è nel catasto? Nel catasto sono registrati solo i carichi nel sottosuolo. La contaminazione degli edifici non viene registrata. È responsabilità del committente controllare che l'edificio non sia contaminato da amianto, PCB e altre sostanze pericolose prima di eseguire qualsiasi lavoro, perché è responsabile della salute e della sicurezza delle persone che lavorano nel cantiere. In caso di lavori impropri con materiale edilizio contaminato, il proprietario dell'edificio può essere soggetto a richieste di risarcimento elevate.

L'esposizione nell'edificio è particolarmente diffusa negli ex siti produttivi e negli edifici costruiti o ristrutturati tra il 1950 e il 1980. Praticamente non c'è edificio di questo periodo che non contenga amianto o PCB. Anche in questo caso, gli esperti possono aiutare a valutare l'esposizione.

Evitare la pressione del tempo: Le nostre ricerche dimostrano che la pressione del tempo, in particolare, fa salire i costi alle stelle.

Per il successo di uno sviluppo su un sito inquinato, è fondamentale che siano disponibili le informazioni più accurate possibili prima dell'acquisto o dell'inizio della costruzione. Ciò non significa che l'intero sito venga scavato il più possibile in profondità durante un'indagine tecnica, ma piuttosto che le conoscenze degli esperti vengono utilizzate in modo strategico e tattico per ottenere il risultato più completo possibile con indagini meno costose. Le indagini tecniche più costose possono così essere ridotte al minimo.

L'indagine più economica rimane quella storica: costa tempo, ma spesso è possibile ottenere un quadro relativamente accurato delle condizioni precedenti della proprietà grazie a vecchie planimetrie, intervistando ex dipendenti o vicini. Ha senso investire più tempo e sforzi in questa indagine relativamente poco costosa piuttosto che buttarsi a capofitto, sperando che le cose non vadano già così male. Questo approccio è umano, ma ha portato molti costruttori sull'orlo della rovina.

Quanto sono affidabili le previsioni? Quanto più dettagliata è l'indagine, tanto più precisamente si conoscono gli oneri e i costi che ne derivano. Ma le indagini tecniche, in particolare, sono relativamente costose. I costi delle indagini tecniche aumentano esponenzialmente all'aumentare dell'accuratezza della previsione oltre un certo punto. Di conseguenza, esiste un optimum fino al quale le indagini devono essere condotte. Come si può determinare questo optimum? Questo aspetto è diverso per ogni singolo caso e può essere illustrato solo con esempi. Dipende, tra l'altro, dal tipo e dalla distribuzione della contaminazione, dalla natura del sottosuolo o dal momento e dal periodo di tempo in cui il sottosuolo è stato contaminato. Non esiste un rimedio brevettuale.

Può darsi che a questo punto sia opportuno fare un passo indietro per approfondire l'indagine storica più conveniente, sviluppare ulteriori fonti di informazione e solo successivamente proseguire con le indagini tecniche. Questo può essere valutato solo da esperti, cioè da periti specializzati nella contaminazione del suolo.

Nei siti inquinati, tuttavia, rimane sempre un'incertezza residua; l'indagine più precisa non può azzerare questo rischio. Chi si sottrae a questo rischio può, in particolare, assegnare l'appalto per lo scavo a un prezzo forfettario; oggi ci sono aziende che hanno l'esperienza per farlo. Ma attenzione alle pecore nere! Alla fine è sempre il committente ad avere la responsabilità: se l'impresa incaricata dal committente non smaltisce correttamente il materiale di scavo, le autorità possono rivalersi sul committente.

Ottimizzare i costi adattando la pianificazione: Costruire su siti inquinati è possibile, ma occorre il tempo necessario per una buona pianificazione e per gli imprevisti. Nella sezione precedente abbiamo visto che una buona conoscenza dell'inquinamento è fondamentale per una previsione sicura dei costi.

Tuttavia, la conoscenza precisa del carico consente di fare di più: la pianificazione può essere adattata alle condizioni in loco. Ogni metro cubo di materiale contaminato che non viene scavato non comporta costi di smaltimento. Se i carichi sono noti a livello locale, le strutture edilizie possono essere spostate in modo da non produrre materiale di scavo contaminato, o almeno in misura minore. Chissà, forse lo spostamento delle strutture edilizie può portare a un interessante design architettonico. Forse il parcheggio sotterraneo o una cantina possono essere costruiti dove non c'è inquinamento. Oppure è possibile costruire verso l'alto anziché verso il basso?

Coinvolgimento di tutte le parti interessate: Uno spostamento delle strutture edilizie o un metodo di costruzione più elevato richiedono solitamente l'approvazione delle autorità: È ammissibile uno spostamento della struttura dell'edificio? È necessario richiedere e approvare un'eccezione alle distanze da mantenere?

È possibile ottenere con le autorità uno sviluppo superiore a quello previsto nella zona? Il valore aggiunto così creato può coprire in parte i costi sostenuti per il gravame?

Esiste un interesse pubblico nella riqualificazione? Le città e le comunità hanno spesso interesse a riqualificare le aree dismesse sul loro territorio e possono essere disposte a negoziare. Rispondere a queste domande richiede tempo e pazienza, oltre a raggiungere le parti interessate del pubblico. In questo modo, si possono intraprendere nuove strade e creare soluzioni innovative che non sono possibili con la pressione del tempo.

Ristrutturazione totale sì o no? Molti committenti hanno l'obiettivo di rimuovere completamente la contaminazione sulla proprietà, sia attraverso lo scavo che con un altro tipo di decontaminazione (ad esempio, il lavaggio del suolo). Il vantaggio: l'immobile non è più iscritto al catasto e il reddito da locazione e il valore del reddito sono di conseguenza più elevati.

A questo proposito è necessario fare un'attenta riflessione: Il profitto aggiuntivo giustifica i costi più elevati di una ristrutturazione totale di questo tipo? I costi necessari per una ristrutturazione totale sono davvero ben spesi? Oppure il profitto netto, cioè la differenza tra il prezzo di vendita o il reddito da locazione e i costi della sovrastruttura, è forse più alto se si effettua solo la riqualificazione richiesta dalla legge?

Fattori di costo meno noti: Ciò che molti costruttori trascurano è che anche le modifiche alla legge possono far lievitare i costi. Ci sono diversi esempi in cui lo smaltimento è stato pianificato in conformità con i requisiti di legge circa dieci anni fa, ma il progetto di costruzione è stato realizzato solo più di recente per vari motivi. Nel frattempo, le nuove normative sui valori limite dei rifiuti o le nuove vie di smaltimento prescritte hanno aumentato i costi di smaltimento di oltre il 100% in singoli casi. In caso di gravi ritardi, tutti i proprietari di edifici sono invitati a verificare se il progetto può ancora essere realizzato come originariamente previsto e ai costi previsti.

L'incertezza è sempre presente; anche in futuro sono ipotizzabili modifiche alle pratiche attuali. Ad esempio, le linee guida dell'ordinanza sulla prevenzione e lo smaltimento dei rifiuti sono ancora in parte in fase di elaborazione e saranno pubblicate solo nei prossimi anni e potrebbero comportare dei cambiamenti. Sebbene le linee guida non abbiano forza di legge, i tribunali spesso le includono nelle loro decisioni in caso di controversie. Pertanto, anche in futuro sono ipotizzabili modifiche alla prassi attuale.

Regolamentazione dei contratti

Tutti questi aspetti devono essere regolamentati nel dettaglio. Nel caso di contratti con le autorità, devono essere registrati in particolare i seguenti punti: una definizione precisa delle parti, l'esclusione del rischio in caso di cambiamenti politici e l'esclusione del pericolo di compromettere i diritti civili democratici diretti alla luce dell'uguaglianza dei diritti, del divieto di arbitrarietà, della proporzionalità e delle norme di presentazione. Altrimenti, il progetto non sopravviverà alle possibili obiezioni.

Anche l'inquinatore o gli inquinatori del sito contaminato o del sito inquinato devono essere coinvolti nelle questioni di finanziamento. Chi si assume quali costi? L'inquinatore sostiene solo i costi per la bonifica del sito contaminato richiesta dalla legge, cioè fino al punto in cui il sito non rappresenta più un rischio per il suolo, l'acqua o l'aria? Oppure l'inquinatore si fa carico dei costi per la bonifica totale che il committente potrebbe volere? Molti proprietari di edifici hanno avuto un brusco risveglio a questo proposito, dopo che il sottosuolo contaminato è stato completamente scavato e smaltito con grandi spese.

Un contratto tra privati deve contenere tutti gli accordi presi in dettaglio, in particolare l'obbligo di sostenere i costi, la garanzia, la descrizione esatta del sito inquinato e il tipo e la portata della bonifica. Il contratto non deve essere in contrasto con le disposizioni del Codice Civile e del Codice delle Obbligazioni e deve in particolare tenere conto di tutti i requisiti di diritto pubblico, poiché il diritto pubblico prevale sul diritto privato.

Conclusione

Il rischio di costruire o acquistare siti contaminati è gestibile. Decisivi per il successo del processo sono le informazioni più complete possibili sulla contaminazione, una buona pianificazione, il tempo per gli imprevisti e il coinvolgimento di esperti e specialisti (studi peritali adeguati, consulenti legali e appaltatori). I costruttori che coinvolgono questi esperti e dispongono di tempo sufficiente conoscono i rischi, sono in grado di calcolarli e di affrontarli.

Tuttavia, se temete questi rischi, è meglio affidare il contratto a un'azienda competente. Ma attenzione alle pecore nere, perché la responsabilità di un'esecuzione legalmente conforme spetta sempre al cliente.

Autore: Gerhard Schneider, Prof. Dr., Università di Scienze Applicate e Arti della Svizzera Occidentale (HES-SO), HEIG-VD, Yverdon-les-Bains

"Intenso di eredità"

A 17 marzo 2020 Heigh-VD terrà a Zurigo la conferenza "Siti contaminati intensivi: costi di bonifica - previsioni e realtà". L'attenzione si concentrerà sui seguenti argomenti:

1. La previsione sicura: desiderio e realtà. Il punto di vista di esperti e imprenditori
2. Mettere in sicurezza i siti contaminati secondo la legge: un'attività ormai consueta nel Cantone di Zurigo
3. Come i cantoni affrontano i costi di gestione delle discariche - un esempio pratico
4. Le banche decidono in merito alla perdita di valore degli immobili gravati da ipoteca?
5. Come si comportano i promotori immobiliari con i gravami sui terreni?
6. Giurisprudenza e decisioni giudiziarie attuali

Per maggiori informazioni: www.umweltrecht-schweiz.ch