Sécurité incendie versus gestion immobilière

La responsabilité légale globale d'une construction incombe au propriétaire. Le propriétaire peut déléguer la gestion et la responsabilité légale qui en découle à une gérance immobilière. Souvent, la gérance immobilière est seule à s'occuper de la protection contre les incendies et n'a pas conscience de la responsabilité qui lui incombe. Poussés aussi bien par des directives et des exigences internes à l'entreprise que par la rentabilité, les gérants d'aujourd'hui ne sont pas seulement là pour s'occuper d'un objet et assurer le canal de communication avec les personnes internes et externes. Aujourd'hui, gérer signifie en grande partie réaliser des rendements et générer des surfaces supplémentaires afin de pouvoir proposer autant de surfaces que possible sur le marché. En outre, toutes les possibilités sont examinées en permanence afin de générer encore plus de capital à partir de l'objet existant. Il en résulte des travaux de transformation ou des adaptations techniques dans et sur le bâtiment.

Les attentes élevées des locataires sont souvent exigeantes. L'objectif est de toujours obtenir le meilleur emplacement et d'avoir le plus de liberté possible dans l'aménagement de la surface. A cela s'ajoutent les besoins des différents locataires. Ces besoins peuvent être de nature technique, liés à la sécurité et à la protection contre les effractions, ou encore à des modifications fondamentales de l'utilisation de l'objet.

Les prescriptions légales et les normes marquent l'objet, ce qui n'est pas non plus un cas isolé pour la protection contre les incendies, mais celle-ci est souvent fortement négligée. Les différentes exigences en matière de protection incendie structurelle, technique et organisationnelle ne sont pas reconnues par les gestionnaires, car ils ne disposent souvent pas des connaissances techniques nécessaires. Cela devient particulièrement problématique lorsque les connaissances d'experts nécessaires, qui pourraient être obtenues sur le marché, ne sont mises en œuvre qu'à partir d'un investissement important ou en raison de la complexité du bâtiment.

On peut se demander pourquoi une formation sur ce domaine n'est pas dispensée dès la formation d'exploitant. En effet, sur le marché du travail, les gérants peuvent rapidement être divisés en deux catégories. D'un côté, il y a les gérants qui s'occupent principalement de logements en propriété. Dans ce cas, les changements sont plutôt rares. De même, les exigences des locataires sont claires et n'entraîneront en principe pas de changements. En revanche, dès qu'il s'agit de la gestion d'immeubles commerciaux, les connaissances nécessaires sont rapidement requises. Les locataires, surtout lorsqu'ils viennent d'emménager, ont de nombreuses préoccupations dont il faut tenir compte. Les plans sont examinés et, le cas échéant, les locaux sont adaptés et modifiés en conséquence. De même, les exigences augmentent constamment en raison des nouvelles technologies disponibles sur le marché, comme la mobilité électrique.

Comment résoudre cette tension ?

Il existe de nombreuses possibilités de remédier à ce conflit ou du moins de l'améliorer. Une grande partie est déjà préparée par les autorités cantonales de protection incendie. L'assurance immobilière de Zurich a fait un grand pas dans ce sens en élaborant le document "Protection contre l'incendie dans la phase d'utilisation". En outre, il existe sur le marché une offre de formations diverses qui offrent également une base appropriée à la gestion. En outre, il convient de vérifier, surtout pour les grands objets, de quoi il s'agit concrètement. En cas de besoin, un examen permet de déterminer si un chargé de sécurité en protection incendie est nécessaire. Les conditions et les exigences en matière de formation peuvent donc être rapidement clarifiées. La gestion peut ainsi se concentrer sur son activité principale et être accompagnée par les connaissances de base correspondantes.

Afin de garantir l'assurance qualité en matière de protection incendie, il convient de tenir à jour les documents correspondants. Aujourd'hui, il existe en principe un standard de numérisation dans la protection incendie. Mais elle est encore loin d'être aussi avancée partout. La gestion des biens immobiliers peut ici faire bouger les choses et aussi les entretenir. Les plans ne doivent pas seulement être gérés pour la gestion des surfaces, mais aussi être tenus à jour en tant que bases de la protection incendie. L'établissement de ces plans déclenche souvent des coûts qui pourraient être économisés en amont grâce à un bon entretien.

Tests intégraux

En plus de la sécurité incendie quotidienne, des tests intégraux doivent être effectués en fonction de la complexité du bâtiment. Ceux-ci devraient être effectués pour la première fois après l'achèvement du projet de construction et la remise en service qui en résulte. Cela permet de tester l'ensemble du bâtiment à l'aide des dispositifs techniques de protection incendie. Il s'agit ainsi d'identifier les points faibles dans la matrice des cas d'incendie et, par conséquent, d'améliorer la sécurité des personnes et du bâtiment. Une fois le projet de construction terminé, les tests intégraux sont souvent négligés. Initialement, les responsables de la gestion doivent savoir que de tels tests sont nécessaires conformément aux directives. Pour cela, le bâtiment doit être classé dans l'un des trois groupes de risques afin de déterminer la périodicité. La fixation d'une date pour le test intégral requiert maintenant un talent de négociation avec les locataires. Compte tenu des exigences des locataires et de leurs processus et directives d'exploitation, il convient d'établir une communication claire, ciblée et de qualité. En effet, les tests intégraux ne peuvent pas toujours être réalisés en dehors des heures d'exploitation.

Pour aller plus loin dans l'analyse, il faut comprendre l'objet. Si le bâtiment est soumis à une commande collective, cela signifie : la commande globale de tous les dispositifs de protection incendie de l'objet. Cela signifierait par exemple le déclenchement de toutes les portes et portails coupe-feu. Par conséquent, l'entreprise est arrêtée et les processus de production essentiels sont perturbés ou empêchés. Si l'objet est soumis à une commande sélective, il est possible de travailler de manière ciblée par sections et de planifier et d'interrompre ponctuellement les processus d'exploitation essentiels afin d'effectuer le test intégral et de rétablir rapidement la production. L'implication des locataires est donc indispensable à la réalisation du test intégral et à son succès. Nombre de ces tâches peuvent être déléguées à des prestataires de services externes. Avec les accords nécessaires, une grande partie de la responsabilité peut être déléguée. Néanmoins, il existe d'autres obligations de vérification et d'assurance qualité qui doivent tout de même être assumées.

Cet article spécialisé est paru dans l'édition imprimée de SicherheitsForum 4-2022. Vous souhaitez lire les articles de cette édition ? Alors fermez tout de suite ici un abonnement.