Protezione antincendio contro gestione della proprietà

La responsabilità legale complessiva di un edificio è a carico del proprietario. Il proprietario può delegare la gestione e la relativa responsabilità legale a una società di gestione immobiliare. Spesso l'amministrazione della proprietà è sola ad affrontare la questione della protezione antincendio e non è consapevole della responsabilità che si assume. Spinti da esigenze e richieste interne e dall'efficienza economica, i gestori di immobili oggi non si limitano a curare una proprietà e a garantire il canale di comunicazione con le persone interne ed esterne. Oggi, la gestione significa soprattutto generare rendimenti e spazio aggiuntivo per poter offrire il massimo spazio possibile sul mercato. Inoltre, vengono costantemente esaminate tutte le possibilità per generare ancora più capitale dalla proprietà esistente. Ciò comporta lavori di trasformazione o adeguamenti tecnici all'interno e all'esterno dell'edificio.

Le elevate aspettative degli inquilini sono spesso esigenti. L'obiettivo è sempre quello di ottenere la posizione migliore e di avere la massima libertà possibile nella progettazione dello spazio. A ciò si aggiungono le esigenze dei vari inquilini. Queste esigenze possono essere di natura progettuale, così come adattamenti per quanto riguarda i requisiti di sicurezza e la protezione antieffrazione, o anche cambiamenti fondamentali di utilizzo dell'immobile.

I requisiti e gli standard legali modellano la proprietà, e anche questo non è un caso isolato nella protezione antincendio, ma spesso viene fortemente trascurato. I diversi requisiti relativi alla protezione antincendio strutturale, tecnica e organizzativa non sono riconosciuti dalla direzione perché spesso non sono disponibili le competenze necessarie. Di solito questo diventa un problema quando le conoscenze specialistiche necessarie, che potrebbero essere ottenute dal mercato, si realizzano solo dopo un investimento maggiore o a causa della complessità dell'edificio.

Ci si chiede perché non ci sia già una formazione su questo tema durante il corso di formazione per diventare agricoltori. Sul mercato del lavoro, la gestione degli immobili può essere rapidamente suddivisa in due categorie. Da un lato, ci sono gestori che si occupano principalmente di immobili residenziali. Qui i cambiamenti sono piuttosto rari. Allo stesso modo, le richieste degli inquilini sono chiare e generalmente non porteranno a cambiamenti. Tuttavia, quando si tratta di gestire immobili commerciali, le conoscenze necessarie sono subito richieste. Gli inquilini, soprattutto in una nuova fase di occupazione, hanno molte preoccupazioni che devono essere prese in considerazione. Le planimetrie vengono controllate e, se necessario, le stanze vengono adattate e modificate di conseguenza. I requisiti sono in costante aumento anche a causa delle nuove tecnologie presenti sul mercato, come l'elettromobilità.

Come si può risolvere questa tensione?

Ci sono molte possibilità per rimediare o almeno migliorare questo conflitto. Una buona parte è già in fase di preparazione da parte delle autorità antincendio cantonali. La compagnia di assicurazioni edili Zurich ha compiuto un passo importante in questa direzione e ha prodotto il documento "Protezione antincendio nella fase di occupazione". Inoltre, esiste una serie di corsi di formazione sul mercato, che forniscono alla direzione una base corrispondente. Inoltre, è importante verificare l'effettiva entità dell'intervento, soprattutto nel caso di edifici di grandi dimensioni. Se necessario, un esame può determinare la necessità di un addetto alla sicurezza antincendio. Di conseguenza, le condizioni e i requisiti di formazione possono essere rapidamente chiariti qui. Ciò consente al management di mantenere l'attenzione sul core business ed è accompagnato da un'adeguata conoscenza di base.

Per garantire la qualità della protezione antincendio, è necessario conservare i documenti corrispondenti. Oggi lo standard di digitalizzazione nella protezione antincendio è sostanzialmente esistente. Tuttavia, questo è ancora lontano dall'essere ugualmente avanzato ovunque. La gestione immobiliare può muovere molto qui e anche mantenerlo. I piani non devono essere mantenuti solo per la gestione dello spazio, ma anche aggiornati come base per la protezione antincendio. La creazione di questi piani spesso fa scattare costi che potrebbero essere risparmiati in anticipo con una buona manutenzione.

Test integrali

Oltre alla sicurezza antincendio quotidiana, devono essere eseguiti test integrali in base alla complessità dell'edificio. Questi dovrebbero essere eseguiti per la prima volta dopo il completamento del progetto di costruzione e la conseguente messa in funzione. In questo modo, l'intero edificio viene testato sulla base dell'attrezzatura tecnica antincendio. In questo modo si possono individuare i punti deboli della matrice antincendio e di conseguenza migliorare la sicurezza delle persone e dell'edificio. Dopo il completamento del progetto di costruzione, le prove integrali vengono spesso trascurate. Inizialmente, i responsabili della gestione devono sapere che tali test sono richiesti in base alle specifiche. A tal fine, l'edificio deve essere classificato in uno dei tre gruppi di rischio per determinare la periodicità. La programmazione del test integrale richiede ora capacità di negoziazione con gli inquilini. Considerando le richieste dei locatari e le loro procedure e specifiche operative, è importante stabilire una comunicazione chiara, orientata agli obiettivi e di buon livello. Questo perché i test integrali non possono sempre essere eseguiti al di fuori dell'orario di lavoro.

Per analizzare ulteriormente questo aspetto, è necessario comprendere l'edificio. Se l'edificio è soggetto a controllo collettivo, ciò significa: il controllo olistico di tutti i dispositivi antincendio dell'edificio. Ciò significa, ad esempio, l'attivazione di tutte le porte e i cancelli antincendio. Di conseguenza, le operazioni vengono interrotte e i processi produttivi essenziali vengono interrotti o impediti. Se l'edificio è soggetto a controllo selettivo, i lavori possono essere eseguiti selettivamente in base alle sezioni e i processi operativi essenziali possono essere pianificati e messi in pausa selettivamente per eseguire il test integrale e ripristinare rapidamente la produzione. Pertanto, il coinvolgimento degli inquilini è indispensabile per l'attuazione del test integrale e per il suo successo. Molti di questi compiti possono essere delegati a fornitori di servizi esterni. Con gli accordi necessari, è possibile trasferire gran parte della responsabilità. Tuttavia, vi sono altri obblighi di verifica e garanzia della qualità che devono essere rispettati.

Questo articolo tecnico è apparso nell'edizione stampata SicherheitsForum 4-2022. Volete leggere gli articoli di questa edizione? Allora chiudete subito qui un abbonamento.